การอายัดที่ดิน คืออะไร ใครสามารถทำได้?

การอายัดที่ดิน มักเกี่ยวข้องกับปัญหาการจัดสรรแบ่งส่วน ใช้ประโยชน์จากที่ดินผืนนั้นๆ ไม่ลงตัว รวมถึงความไม่ชัดเจนเกี่ยวกับผู้มีสิทธิ์ของมีส่วนได้ส่วนเสีย การอายัดที่ดินจึงเป็นทางออกที่จะคลี่คลายสิทธิ์ต่างๆ เกี่ยวกับที่ดินให้ชัดเจนก่อนที่จะมีการทำนิติกรรมต่างๆ หรือเปลี่ยนมือเปลี่ยนเจ้าของไป ในบทความนี้เราจะพาไปดูกันว่าการอายัดที่ดินนั้นมีรายละเอียดอย่างไร และใครสามารถที่จะทำได้บ้าง

การอายัดที่ดิน คืออะไร?

การอายัดที่ดิน หมายถึง การขอให้ระงับการจดทะเบียน หรือทำการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินไว้ ในระยะเวลาหนึ่ง โดยจะทำให้ไม่สามารถทำนิติกรรมใดๆ เกี่ยวกับที่ดินได้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย จำหน่าย โอน หรือทำให้ที่ดินเปลี่ยนเจ้าของไปในระหว่างที่ที่ดินนั้นถูกอายัด

การอายัดที่ดินจะไม่รวมถึงสิ่งก่อสร้างที่ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินผืนนั้น เช่น บ้าน อาคาร โรงเรือน โดยสิ่งที่โดนอายัดมีเพียงที่ดินเท่านั้น

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการอายัดที่ดิน

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83

ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่สั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่า ได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสั่งยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ

ใครสามารถขออายัดที่ดินได้บ้าง?

ผู้ที่จะขออายัดที่ดินได้ ต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ โดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ได้แก่

1. ผู้ที่มีชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เช่น นาย A เป็นผู้จะขาย นาย B เป็นผู้จะซื้อ เมื่อทำสัญญากันเรียบร้อยแล้ว หากนาย A ไม่ทำตามสัญญา ผู้จะซื้อ (นาย B) สามารถร้องขออายัดที่ดินแปลงนี้เอาไว้ก่อนได้ เพื่อป้องกันไม่ให้นาย A เอาไปขายให้ผู้อื่นได้อีก

2. ผู้ที่มีสิทธิ์รับมรดกในที่ดินแปลงนั้น เช่น เมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้วไม่ได้ทำพินัยกรรมระบุว่าที่ดินเป็นของใคร ดังนั้นหากมีผู้มีสิทธิรับมรดกเกินกว่า 1 คน แล้วตกลงกันไม่ลงตัว จึงต้องทำการอายัดที่ดินเอาไว้ก่อน เพื่อป้องกันการซื้อขายที่ดินในระหว่างที่ยังไม่ได้จัดตั้งผู้จัดการมรดก

3. คู่สมรส ในกรณีที่ที่ดินเป็นสินสมรส

สรุปสาระสำคัญการอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83

1. การยื่นคำขออายัดที่ดิน ผู้ขออายัดต้องยื่นคำขออายัดต่อเจ้าพนักงานที่ดินที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

2. ทรัพย์ที่จะขออายัดได้มีเฉพาะที่ดินเท่านั้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น ตึก บ้าน โรงเรือน โกดัง ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะขออายัดได้ และแม้ว่าในที่ดินนั้นจะมีสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ด้วย ก็อายัดได้เฉพาะที่ดินเท่านั้น

3. ประเด็นที่ขออายัดจะต้องไม่มีการยื่นฟ้องต่อศาล เพราะการขออายัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 เป็นการอายัดเพื่อไปดำเนินการทางศาล หากฟ้องศาลแล้วจะมาขออายัดไม่ได้

4. ผู้ขออายัดต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัด ซึ่งอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ โดยผู้มีส่วนได้เสียในที่ดิน หมายถึง ผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดโดยตรง เช่น เป็นผู้มีส่วนได้เสียในฐานะผู้จะซื้อที่ดิน จากเจ้าของที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นผู้มีสิทธิ์รับมรดกในที่ดิน หากเป็นเจ้าหนี้ธรรมดา เช่น เจ้าหนี้ตามสัญญาเงินกู้ขออายัดไม่ได้

5. ผู้ขออายัดนอกจากเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงกับที่ดินแล้ว จะต้องอยู่ในฐานะที่สามารถบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ด้วย

6. การพิจารณาสั่งรับ หรือไม่รับอายัด เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจสอบสวนจากหลักฐาน เท่าที่ผู้ขออายัดนำมาแสดง ไม่ต้องสอบสวนเจ้าของที่ดินผู้ถูกอายัด

7. เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับอายัดได้ ผู้ขออายัดจะต้องมีหลักฐานแสดงว่าตนเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัด จึงจะสั่งรับอายัดได้ โดยหลักฐานในที่นี้ไม่รวมถึงพยานบุคคล

8. การรับอายัดมีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวการอายัดสิ้นสุดลงทันที และจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

9. ในกรณีที่มีผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น และสามารถยกเลิกการอายัดได้หากพิสูจน์ได้ว่าการแจ้งอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย

การอายัดที่ดิน มีเจตนาเพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินโอนที่ดินไปให้บุคคลอื่น เพื่อไม่ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการไล่ฟ้องคนที่รับโอนที่ดินต่อไปเป็นทอดๆ ดังนั้นก่อนจะซื้อจะขายที่ดินให้ตรวจสอบชื่อบนโฉนดให้ดี เลือกซื้อที่ดินกับบุคคลที่ไว้ใจได้ เพื่อป้องกันปัญหายืดเยื้อภายหลัง

อ้างอิงข้อมูล

กรมที่ดิน