ทำความรู้จัก “การครอบครองปรปักษ์” ตามกฎหมาย

• แชร์บทความ
• ทวีต
• ส่งไลน์

ครอบครองปรปักษ์คืออะไร?

การที่บุคคลได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นที่ตนได้เข้าครอบครองไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย พร้อมด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยครอบครองเป็นระยะเวลาติดต่อกันตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ทั้งนี้ทรัพย์สินที่จะเข้าครอบครองปรปักษ์ได้ (กรณีทรัพย์สาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้)

การครอบครองปรปักษ์ มีพื้นฐานมาจากแนวคิด ที่ต้องการให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในที่ดินให้คุ้มค่าไม่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่าและเพื่อแก้ไขข้อบกพร่อง ในการโอนกรรมสิทธิ์ให้เกิดความสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ประเภทของทรัพย์สินและระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์

ถูกกำหนดไว้ตามกฎหมาย ดังนี้

1. สังหาริมทรัพย์

คือ ทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ไม่ติดตรึงกับพื้นดิน หรือที่ดินเป็นการถาวร สามารถนำติดตัวไปไหนมาไหนได้ เช่น รถยนต์, เสื้อผ้า,เครื่องใช้ไฟฟ้า

ต้องครองครอง โดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป

2. อสังหาริมทรัพย์

คือ ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินนั้นอย่างถาวร ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น บ้าน ,อาคาร , สิ่งปลูกสร้าง

ต้องครองครอง โดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป

เงื่อนไขสำคัญการครอบครองปรปักษ์

ต้องครบองค์ประกอบ ดังนี้

• ครอบครอง : เข้าทำประโยชน์ ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ เป็นต้น

• ทรัพย์สินของผู้อื่น : ทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ กรณีอสังหาริมทรัพย์ ต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนด (น.ส. 4) เท่านั้น (ส่วนที่ดินอื่น ส.ค.1 หรือ น.ส.3 น.ส.3ก จะเป็นการแย่งการครอบครอง ซึ่งใช้เวลา 1 ปี โดยจะได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น)

• โดยสงบ: ไม่มีการข่มขู่ ใช้กำลังบังคับ หรือการฟ้องร้องขับไล่กันเกิดขึ้น

• โดยเปิดเผย: ไม่ได้หลบๆ ซ่อนๆ ทำตัวเป็นเจ้าของให้คนทั่วไปเห็นชัดเจน

• ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ: ไม่ใช่เข้ามาอยู่ฐานะคนเช่า ผู้อาศัย หรือลูกจ้าง

• การครอบครอง : อสังหาริมทรัพย์ติดต่อกัน 10 ปี หรือสังหาริมทรัพย์ 5 ปี

ตัวอย่าง

นาย ก. มีที่ดินว่างเปล่าอยู่แปลงหนึ่งในต่างจังหวัด แต่ไม่ได้ไปดูเลยเป็นเวลา 15 ปี นาย ข. ซึ่งเป็นเพื่อนบ้าน เห็นที่ดินตรงนั้นรกร้าง จึงเข้าไปถางหญ้า ล้อมรั้ว ปลูกบ้านอยู่อาศัย และทำไร่ทำนาอย่างเปิดเผย โดยที่คนในหมู่บ้านเข้าใจว่า นาย ข. คือเจ้าของที่ดินแปลงนั้น ถ้าผ่านไป 10 ปี นาย ข. สามารถไปร้องขอต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้เขาได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น โดยการครอบครองปรปักษ์ได้เลยถ้า นาย ก. เพิ่งมารู้ตัวในปีที่ 11 นาย ก. จะเสียสิทธิในที่ดินนั้นไปทันที หาก นาย ข. ดำเนินการทางกฎหมายเรียบร้อยแล้ว

วิธีป้องกัน

• ตรวจสอบที่ดินอย่างสม่ำเสมอ: อย่าปล่อยร้าง

• แสดงความเป็นเจ้าของ: ล้อมรั้ว, ติดป้ายแสดงสิทธิ

• เสียภาษีที่ดิน: เพื่อยืนยันสิทธิ

• โต้แย้งทันที: หากพบการบุกรุก ให้รีบฟ้องขับไล่

• ทำสัญญา: หากให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ ต้องทำสัญญาเช่าหรือหนังสืออนุญาตให้ชัดเจน เพื่อป้องกันการอ้างสิทธิในที่ดินเมื่อเวลาผ่านไป

*ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

อ่านบทความอื่นๆ
ครอบครองที่ดินต้องรู้! ความแตกต่างของโฉนดที่ดินแต่ละประเภท
เอกสารสิทธิ “ที่ดิน” … คนมีที่ดินครอบครองควรรู้
การรอนสิทธิ ตรวจสอบให้ดีก่อนทำนิติกรรม รู้ไว้ก่อนตัดสินใจจะได้ไม่เสียสิทธิในที่ดิน